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【地產相關】新冠肺炎衝擊經濟 外資商仲:不動產投資仍具吸引力

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李彥穎/台北報導

新冠肺炎持續衝擊全球經濟,外資商仲仲量聯行表示,在不確性因素影響下,2020上半年的交易可能趨緩,其中以零售或飯店影響最為顯著,但與其他資產類別相比,不動產的投報率仍具相當吸引力,因此預期今年下半年全球經濟成長率將會反彈。

仲量聯行在今年2月初發布「新冠病毒與亞洲不動產影響」報告,當時就預告全球供應鏈將受到考驗,飯店零售受到衝擊,不動產交易也將遞延。隨著疫情持續在全球蔓延,仲量聯行進一步發布最新的「新冠病毒與全球不動產影響」報告,宏觀分析投資市場、辦公租賃市場、飯店零售等不動產面向,並預期未來供應鏈將多元化、去全球化,不動產科技的需求也將大幅提升。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,受到疫情影響,主要市場央行紛紛降息,穩定收益的商用不動產,將獲得投資者青睞。儘管普遍預期今年下半年全球經濟成長率將會反彈,但反彈量能是未知數,因此建議產業界應避免在任何特定假設情境下「孤注一擲」,研擬多套情境評估才是最佳方案,同時還要嚴陣以待短中期、甚至是持續性的經濟衰退。  在投資市場方面,趙正義表示,在不確性因素影響下,2020上半年的交易可能趨緩,其中,以零售或飯店影響最為顯著。同時,營收穩定性、運營關鍵性、空間使用密度等指標,將躍升為關鍵的風險評估項目。

正義表示,從過去經驗來看,每逢危機時,不動產交易難免有波動,但如今情況可能不同,不動產交易所受到的衝擊將減少,因為各行各業為求分散風險,均採行資產分配策略,研判這個大趨勢將不會改變,關鍵因素就是,與其他資產類別相比,不動產的投報率仍具相當吸引力。

眾最關心的住宅方面,趙正義表示,公寓大廈等住宅產品,受惠於穩定的收益,同時,在房租定價適宜也能有效減少空租期,因此具抗跌性。而從需求面來看,因剛性需求仍在,能減輕外部衝擊。若長期趨勢觀察,高接觸密度的生活型態,再加上公共空間占比提高,均讓傳染病的風險提高,因此能「降低此類負面影響」的折衷方案,亟待被開發。

店業方面,趙正義認為,新冠肺炎疫情影響之下,旅遊限制、活動取消,民眾旅遊意願下滑,飯店業首當其衝。短期內,住宿率會大幅下滑,而且飯店業開業的地點,也連帶影響衝擊程度,例如飯店位在國際旅客占比高的地方,更容易受到打擊。相對地,國內旅客開車或搭乘公眾運輸就能抵達的地方,受到的衝擊就會較小,反倒還可能意外受益。而當疫情成功被控制後,飯店業的需求就可能會在短時間內彈回。

零售市場方面,趙正義表示,疫情衝擊期間,不僅消費市場將衰退,供應鏈也面臨中斷危機,這些都將導致現金流風險與營運成本提升,全球零售商必須做足準備工作才能順利度過。其中,最迫切緊急的準備工作就是保護現金流,尤其是利潤低的零售業者,這個動作更重要。而遭逢重擊的零售業者,可能會尋求房東暫時免租。

但是,線上購物體系健全的零售商,將是長期的受益者。趙正義表示,隨著疫情持續發展,零售業的面貌將再次被重塑,結合線上、線下結合的「全通路零售」將成為主流。因此透過重新盤點供應鏈,並確保營運不中斷,將是降低未來衝擊風險的關鍵。

工業與物流市場方面,趙正義分析,如果疫情導致全球供應鏈中斷,製造業與物流業將會受到巨大影響,同時,港口與機場的活動下降也導致使用率降低、資源閒置。因此企業應該思考,要如何才能強化供應鏈韌性,並且減緩全球供應鏈中斷所帶來的負面影響。

趙正義表示,疫情也可能會讓業界加速引進自動化系統,藉此來減低對人力的依賴。而線上購物,尤其是生鮮採買,將立於不敗地位,進而大量帶動倉儲物流的需求。

辦公租賃市場方面,趙正義分析,疫情會讓處於衰退階段的產業承受更大壓力,還會導致投資交易遞延,租金成長步調也將放緩並低於原預期。遠距辦公將導致辦公室使用率下降,同時,強打短租的房東在疫情干擾下,顯得脆弱、易受影響。長期來看,企業可能會把遠距辦公納入常規,並加速投資「協作科技」領域。

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